未来5年，郑州地铁房将成为绝版？

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“地铁本质，在于通过地铁线路的规划，对城市整体财富的最大一次再分配。”

地铁在城市发展中扮演着重要角色，他是城市资源的重要组成部分，对经过区域的房价有着明显支撑以及拉动作用。

随着地铁开通，城市的割裂感进一步消除，地铁带来的便利使得原先所谓的远郊与城市中心直接连通，地铁沿线周边社区的房价也有了提升。

距离郑州上次双线齐发已经过去两年多的时间，地铁6号线和10号线才姗姗来迟。开通的也只是一期工程，两个线加在一起不过38.85公里。

好消息是，明年将是郑州地铁爆发的一年，地铁7号线、8号线、6号线东北段预计24年底开通，加上今年即将开通的12号线。

郑州地铁三期工程在明年会迎来收尾阶段！

据中国经营报报道，“十四五”期间，有关部门将进一步细化城轨审批条件，不受理不具备条件的城市和一般地级市的首轮建设规划；同时规定开通运营三年后客流不达标的，不能上报新一轮建设规划。

这意味着，没有地铁或轻轨的城市，在短期恐怕很难获得入场券了。

而已经有了地铁的地方，如果客流强度不达标，未来扩容的可能性也微乎其微。

即使郑州新一轮地铁申报顺利通过，从批复到通车至少需要5年的建设周期。

也就是说，郑州地铁在明年地铁三期收尾阶段到地铁四期批复之前，短期内郑州的地铁房将成为“绝版”。

所以，明年地铁开通后，未被地铁辐射的区域，至少在十年之内地铁已经不可能落地并产生吸引力。

02

为了让大家更直观感受郑州地铁的站点分布和辐射范围，我做了这张地图，标注了从一号线开始，所有已运营、在建和已批复的线路和站点。

根据线路和站点，又画出了站点的最远辐射范围（1公里），这样我们就可以很直观的看到，哪些区域是将成为人口高吸引力区域，而哪些区域将被忘记。

我们先看三环内主城区。

主城区基本被地铁覆盖完毕，只是有少数区域地铁站点密度不足。

最大的遗漏区，无疑是被高架和陇海线割裂的五龙口板块。

在郑州北站和陇海铁路的联合围剿下，五龙口片区很长一段时间都是郑州版图上的黑洞区域。

身处金水、中原交界处的五龙口片区本应有一个光明的前程，但先天的交通壁垒，让五龙口片区错失了最好的发展机遇。

受郑州北站编组站的影响，五龙口交通通达性极差。直到1988年高新区建设规划出炉，五龙口才在高新区外溢作用下出现在郑州的版图之上。

五龙口片区突围的关键在于交通，东风路下穿隧道迟迟没有进展，郑州8号线便成为五龙口片区突围唯一的希望。

地铁8线虽然打破了五龙口片区的交通壁垒，但是偌大的五龙口板块仅仅只有两个地铁站，地铁可辐射的住宅区十分有限。8号线更多的使命还是围绕华强的商业和配套写字楼，为在五龙口工作的人提供便利。

除此之外，长江路到南三环的西南板块，同样只有7号线两个站点规划。

二七新区偏离郑州发展方向，加之片区内配套价值不大，始终受不到地铁规划方的青睐。

再往东的 管南片区情况稍好，沿着中州大道走向的4号线和12号线极大的方便管南新区市民的出行。高架之间的交汇虽然方便开车通勤，却也影响地铁站点的动线规划。

因此在南三环和京广，中州大道的交汇处出现了地铁的黑洞区域。

除此之外，石化路沿线到经开老城受陇海铁路和中州大道的影响，地铁站点同样密度不足。

然而，好一点的是这两条路都是高架路，开车出入的方便，一定程度上弥补了这个区域的弱点。

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03

地铁建设初期，主要目的是丰富通勤方式，带动人口转移，串通城市主要配套。

站点密集于主城片区，但是对于三四环近郊地区，地铁的作用更加凸显，毕竟在早高峰堵堵堵的车流中，地铁可以最大限度满足通勤的下限。

对于非核心主城住宅，地铁已经不是加分项，而是一个必选项。

三环外最大的地铁红利区非常西湖莫属。三环外的非核心区现阶段更多依靠单线串联，但常西湖新区凭借高规划却可以独享四条地铁，1号线、6号线、10号线，10号线，而且已经形成“丰”字型的网络。

无论是地铁密度还是数量甚至超过了的高新老城，可以说这一点在郑州新区中独一无二。

高新老城地铁规划主要是沿长椿路和科学大道向南和向东连接CBD。 高新老城地铁辐射范围有限，从地铁角度看，重点关注长椿路和科学大道沿线楼盘。

北三环外连霍以南区域的金水北地铁逻辑比较简单，3号线4号线分别沿着长兴路和三全路向南向东延伸，虽然地铁线路不多，但胜在质量高。

其中4号线不仅串联北龙湖和CBD两大商务区，3号线也穿过二七广场直达滨河新区。

3号线，4号线基本辐射了三全路国基路之间的大部分片区，三全路周边新房项目较多，大部分新房都能享受到地铁红利，在这两条路之间的区域应该都没有什么问题。

连霍高速以北惠济区，则是以大河路和文化路交叉口的十字架。离十字架中心越近越好，即使靠不上十字架中心，也要靠上十字架横线或者纵线。

南边的管南片区承接了大量东区外溢人口来此置业，最主要的原因便是地铁。

管南片区规划的2条铁路2号线、4号线，但受困于高架和铁路的割裂，站点密度不足，紫荆山南路沿线，阳光城组团和金岱产业园附近可以考虑。

该区域最大问题就是只有纵线，没有横线，所以离开这两条路一公里之外的区域，最好不要碰。

东三环以东，以京港澳高速为界，地铁1号线、12号线在龙子湖片区形成十字交叉，但仅有6个站点，地铁密度不足，更多还是服务龙子湖大学城。

3号线延长线在滨河沿着明理路一路向南，但这个片区最大的问题是地铁各位为战，无法连接成网。

京港澳高速以东的白沙片区则十分尴尬，仅有一条8号线沿绿博大道连接白沙和主城。但更为重要的郑开大道却没有任何地铁规划，这无疑制约着白沙的后续发展。

目前在远郊楼盘已经丧失了投资属性，没有地铁更是给出行带来不便，非地缘客户直接放弃。

04

压轴出场的两个地铁黑洞：

一个是西南环外片区，一个是杨金片区。

先说 西南环外片区，偌大的区域竟然连一条地铁线路都没有，甚至连站点都没有。不仅如此，甚至连公交线路都少的可怜。

其原因在于这里不仅偏离郑州发展方向，而且不利因素较多，片区内大多是没有打通的断头路，导致开发商拿地热情不大，自然没有大型住宅和配套的落地。这也使这个片区陷入恶性循坏，直至成为地铁荒漠。

所以，不管是刚需还是改善的朋友，最好不要选择这个区域。

另外一个地铁黑洞，杨金片区，可谓一手好牌打的稀烂。

作为北龙湖外溢的第一选择，区域内规划的都是改善属性的小高层，但是片区内高铁编组站和杨金机场等不理因素，很难让购房者为其高房价买单。

因此，非地缘客户不要选择这个区域。

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