探案说法 | 房屋买卖为少交税签“阴阳合同” 法院判无需双倍赔定金

原标题：探案说法 | 房屋买卖为少交税签“阴阳合同” 法院判无需双倍赔定金

南海网记者 林文泉 实习生 黄叶

刚买的房子又想卖掉，面临着高额的税费，一些卖房者以借款的形式将房屋抵押给买房者，以此规避缴税。近日，文昌市两名群众以此方法卖房，不料房屋没法抵押公证，退回买房者3万元定金，而买房者却要求退还双倍定金，因此闹上法庭。文昌法院判决购房合同中关于抵押借款约定无效，卖房者无需双倍赔定金。

2024年3月24日，原告钟某某与被告王某某、张某某在某房产顾问有限公司的介绍下签订《房屋买卖合同》，约定两方将案涉房屋出售给原告。当日，双方还签订《补充协议》，约定以房屋抵押暂代房屋过户的形式，减少应缴纳税款。合同签订后，原告于当日按照合同约定，向被告张某某转账3万元，并备注“某某房购房定金”。

后因两被告无法办理房屋抵押公证委托手续，双方发生争议，原告遂向被告张某某发出《解除合同告知函》，被告张某某进行回函。2024年4月19日，原告收到两被告退还的3万元定金。原告钟某某认为，两被告违反合同约定，导致合同不能继续履行，被告应该双倍返还定金，被告应再向原告支付3万元。双方就是否双倍返还定金，最终闹上文昌法院。

文昌法院查明，双方签订的《补充协议》第2条约定：因甲方购买该房屋过户至今不满二年不满五年，按照海南省文昌市当地税费标准，缴纳的税费较高，故经甲乙双方友好协商达成一致：该房屋目前不过户，为了保障乙方的合法权益，故除签订《房屋买卖合同》外，还需要甲方及共有人以借款形式借款（大写）：陆拾万元整将该房屋抵押给乙方或者乙方指定的人，如若甲方与共有人无法到达现场，可到达公证处做抵押公证委托书及解押及过户公证委托书（包括公证原件相符）权利给乙方或乙方指定的人，后续过户由乙方随时自行解押过户，甲方应给予积极配合。乙方承诺于2024年4月10日前办理完成该房屋所有手续并把该房屋房产交付乙方。

文昌法院认为，本案中双方的真实意思表示是房屋买卖，双方的法律关系应为房屋买卖合同关系，且双方在《补充协议》也明确约定案涉房屋实际为买卖关系，而不是房屋抵押和借款关系，但双方有规避税费之嫌，以虚假的意思表示协议双方暂不办理过户手续，并以借款的形式将房屋抵押给原告，是以虚假的意思掩盖合法的房屋买卖合同关系，该行为应认定为无效。原、被告签订的《补充协议》第2条中关于抵押借款的约定属于无效条款，应认定为无效的民事法律行为。

无效条款的约定并不影响双方《房屋买卖合同》及《补充协议》中其他条款约定的法律效力。案涉《房屋买卖合同》第四条明确约定，原、被告双方应于签订合同之日起300个工作日，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，在缴税完毕之后，原告向两被告支付完毕全部购房款，原、被告约定的合同履行期限还未到期，按照合同有效条款的约定两被告不存在合同约定的违约前提，不存在适用定金罚则双倍返还定金的情形。因此，法院依法驳回原告诉请被告再支付定金3万元的诉求。

法院提醒：

文昌法院介绍，所谓“虚假意思表示”，是指行为人与相对人都知道自己所表示的意思并非真意，通常作出与真意不一致的意思表示，《中华人民共和国民法典》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”

文昌法院提醒广大群众，实施民事行为要秉持诚信。只有严格遵循诚信原则，才能保障经济活动中财产流转的安全和正常进行，建立和谐稳定的经济秩序。此外，依法纳税是公民的义务，每个公民在经济活动中都应该自觉诚信缴纳税款，通过虚假的价格协议或行为来少缴税款，本质上还是规避纳税义务的行为，不但有违诚信，还可能给自己带来不必要的损失和诉讼风险。（林文泉 黄叶）