高质量发展调研行｜全市首例公有非住宅出让产权项目几经周折终于盘活——滨水大厦的重生之旅

原标题：高质量发展调研行｜全市首例公有非住宅出让产权项目几经周折终于盘活——滨水大厦的重生之旅

高质量发展调研行

研发基地项目效果图。

天津北方网讯：清撤原有装修建材，拆除建筑内部地面、墙面、管线，搭设户外脚手架……随着位于红桥区南运河南路的滨水饭店拆改施工推进，不少市民发现，这座沉寂数年之久的大厦悄然复苏，开始有了新“动静”。

“这个月我们开始内部装修，预计明年春节左右完工，具备入驻条件。”站在楼下抬头向上望去，中煤科工集团北京华宇工程有限公司天津研发基地建设项目专班成员卢军满眼希冀，“这里将成为我们的天津研发基地，未来会集结公司多个部门的各类生产和科研人员400人左右，主攻煤矿智能化建设、煤炭清洁高效低碳利用等领域，预计年营收可超5亿元。”

从门可罗雀的闲置楼宇到人才会聚的创新宝地，这座大厦经历了什么？

卢军与天津的缘分还得从一年前说起。

受制于人才引进和流失的困境，2023年，中煤科工集团北京华宇工程有限公司决定将位于河南平顶山的分支机构调整至紧邻北京总部的天津。卢军也在这时受命负责筛选合适的办公场所。“当时我们就两个主要要求，一是独门独院，二是交通便利。”来到天津大半年，卢军走访并制订的房源比选方案达20多套，却因为各种原因始终没有找到心仪之地。

一次偶然路过，滨水大厦引起了卢军的注意。“挨着海河，离天津西站也近，周边还有不少高校和科研院所，符合公司需要。”令他没有想到的是，就在自己积极向集团汇报之时，得知消息的红桥区领导也在第一时间与他取得联系，并带队到访集团总部，送服务、讲政策、谈价格……前前后后跑了十几次。“红桥人的真情实意和滨水大厦的‘天然优势’，让集团把之前‘先考察考察’的想法快速落地为投资意愿。”回忆起当时的场景，卢军依然难掩兴奋。

不过，想盘活滨水大厦并不容易——在难以为继的窘境下，这座大厦还有不少亟待解决的遗留问题。

建于1988年的滨水大厦，总建筑面积为8300余平方米，由一栋14层的主楼和一栋2层的配楼组成，曾集餐饮、住宿、办公于一体，一度是海河沿岸标志性建筑之一。最近几年，由于业态相对落后、经营不善等问题导致效益低下，成了无人问津的“荒地”。

因为一些历史原因，这里的产权关系错综复杂，主楼无土地登记信息，配楼房产性质是公有非住宅。“现实就是人家企业想买，但咱的产权没法交易。”红桥区政府国资委党委书记、主任宋文莲说，“当时面临的问题在全市也没有先例。”

没有现成经验可循，那就大胆尝试，创新突破。

现实问题千头万绪，那就抽丝剥茧，化整为零。

一次次查找历史资料，一次次走访相关人员，大家发现，滨水大厦主楼作为公有非住宅，最早隶属于红桥区房产总公司。但20多年前，房产总公司与红桥区建设开发有限公司曾进行过房产置换，当时没及时办理相关手续，所以缺少产权证。

找到症结，迅速行动。

红桥区立即对接市住建、规划等部门，反复沟通、梳理工作路径。区内更是多部门一起上手，核实规划要求、调阅历史资料、收集案例并解读适用政策……“我们本着尊重历史、实事求是、房地统一的原则，通过出具土地意见函、补办土地登记的方式完善不动产权信息，几个月后，由区建设开发有限公司完成滨水大厦土地出让金补缴，取得其权属证明，成功办理了不动产权登记。”规划和自然资源红桥分局副局长吴梅说。

然而，同样是公有非住宅的配楼，情况并不完全相同。“它的产权在市里，按说咱只有使用权。”吴梅说，但企业提出一次性购买主、配楼产权，如何进行配楼的产权转移登记又成了新的“拦路虎”。“之前区里没遇到过类似情况，这在全市也属于首例。”

探究起源、开拓思路。

“我们先试先行，基于现状反复研究可行方案，先后两次上报请示市政府，最终采用非住宅安置补偿标准确定购买价格，由区属国企作为承租人先行购买产权，再向企业出售。”宋文莲表示，经过上下多方努力，滨水大厦主、配楼的产权证终于办齐。

挑战还在继续——

出于资金调配考虑，企业提出希望将主、配楼产权证合二为一。吴梅解释说，因主、配楼属于两个地块，从规划角度讲，要保证土地用途、权利人等一致，才能办理土地合并，进而才能有产权证合一。

问题卡在哪儿，就从哪儿发力。

红桥区运用《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见（试行）》政策，在满足土地合并要求的前提下，通过主配楼土地用途统一、补缴土地出让金并出具相关意见函的方式，办理土地合并。宋文莲说：“土地合并后，我们又协同公安部门，为其办理了门牌号合并统一、不动产权证合并统一等手续。”

2024年1月，红桥区区属国企取得滨水大厦整体不动产权证，并与企业达成产权交易。

签约隔日，2024年1月19日，中煤科工集团北京华宇工程有限公司天津分公司在红桥区正式注册。

盘活过程中，红桥区和天津市的做法，卢军看在眼里，记在心里。除了整体交易，在企业过渡职场选址、项目提升改造、周边配套市政基础设施建设、员工落户、家属安置等方面，红桥区相关部门全力支持，更是让他和他背后的中煤科工集团北京华宇工程有限公司天津分公司感动万分。

“我们的目标是打造国内一流的科技创新型研发基地，位于河南平顶山的分支机构会整建制迁入，北京总部的部分研发机构也会适时迁入。”对于未来，卢军说，自己和同事们都特别期待。“我们还会再引进部分高端研发人才，重点布局数字化设计、智能技术与装备、‘双碳’、建筑、绿色矿山等板块，并为勘察设计、工程总承包等开拓新的市场方向。与现有的中煤天津设计公司形成产业聚集，使咱们红桥成为全国选煤洗煤研发设计产业的新高地！”

记者手记

从没有先例到成功案例

敢于去想，善于去谋。作为全市首例公有非住宅出让产权的项目，滨水大厦的涅槃为全市盘活类似闲置低效资产积累了宝贵经验。

面对记者，卢军说得最多的一个词是“太难了”。可以想象，在天津转了大半年后，突然发现滨水大厦的卢军，是怎样的“眼前一亮”；也不难想象，当了解到这座大厦盘活背后的难题后，卢军又是怎样的纠结与失望。

难不难？确实难！

怎么办？一起办！

没有先例可循，就去创造先例；没有经验可借鉴，就去大胆探索。

摸索新路子、探索新模式，心往一处想、劲往一处使——市领导亲自推动、市级部门专业指导、区内各相关部门通力合作。

滨水大厦这道“老”题的解题成功，靠的是开拓进取、勇于创新的实干精神，更是各级部门的专业服务精神。

正所谓“功成不必在我、功成必定有我”。

专家评析

天津城建大学马克思主义学院院长、经济与管理学院教授何继新：

推动产业重塑 做好除旧换新

有效盘活存量资产，尤其是存量低效资产，对扩大有效投资、重塑产业生态和实现产业真正落地，推动城市更新行动，促进城市经济高质量发展具有重要意义。

一要推动存量低效资产产业重塑。充分发挥多重优势，运用延链强链补链、产业腾笼换鸟等手段，导入和重塑产业生态，将产业链运营思维应用于产业实施的各个环节和阶段，实现产业真正落地和聚集发展，因地制宜发展新质生产力。如中煤科工集团北京华宇工程有限公司天津研发基地就是为央企产业布局提供优质平台，加速整合相关产业链板块，形成产业聚集发展，打造全国选煤洗煤研发设计产业的高地。

二要做好存量低效资产除旧换新。用好各类盘活政策和差异化盘活路径，探索创新盘活新模式，充分发挥资产的使用价值。如在中煤科工集团北京华宇工程有限公司天津研发基地中，创新政策处理不动产登记历史遗留问题的方式方法，依法依规针对性破解难题，创造了天津首个公有非住宅项目产权交易案例，走出盘活新路径。（津云新闻编辑邓坤伟）（张雯婧）