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法眼丨聚焦315:交物业费买服务,业主到底算不算消费者?

发布时间:2025-03-13 17:08:10

齐鲁晚报·齐鲁壹点 张子慧

在日常生活里,物业服务极为普遍,业主按时缴纳物业费以获取物业服务,这是再平常不过的事。但一个长期被忽视的问题逐渐显现:按时缴费的业主,究竟算不算消费者?这一问题对准确界定业主权益、规范物业服务行业意义重大。业主们对此看法不一,有的觉得缴纳物业费如同日常消费,理应享受相应服务;也有的感到疑惑,毕竟物业服务质量难以量化,导致维护自身权益时缺乏明确依据。

在3·15消费者权益保护日来临之际,我们采访了相关专业律师,他们的专业见解为剖析这一问题提供了颇有价值的参考。

从法规与实践看

业主缴纳物业费应被视为消费者

根据《消费者权益保护法》,“消费者”需同时满足自然人身份、生活消费目的以及接受商品或服务这三大要件。业主购买物业服务看似符合该标准,但由于物业服务具有公共服务属性,且合同主体身份特殊,使得这一界定变得复杂起来。

山东鲁商律师事务所律师李永强认为,业主与物业公司签订物业服务合同,是为满足生活消费需要而接受服务,符合《消费者权益保护法》第二条中关于消费者的定义,在按时缴纳物业费、购买物业服务的情况下,应当被视为消费者 。

“2023年4月,最高人民法院发布的法释〔2023〕1号司法解释——《最高人民法院关于商品房消费者权益保护问题的批复》,也确认了业主属于消费者。”李永强表示,由此可见,业主符合《消费者权益保护法》的标准,在一定程度上,所享有的权益也可适用该法。物业为业主提供服务,与《消费者权益保护法》所调整的为生活消费需要购买商品或接受服务的行为性质相契合。不过,当业主和物业公司出现纠纷并起诉至法院时,这类纠纷处理的主要依据是物业服务合同以及相关物业管理法规。

然而,物业服务的特殊性使得业主是否属于消费者这一界定存在争议。北京金诚同达(济南)律师事务所律师李文涵提到,争议焦点主要集中在物业服务的长期性、综合性和强制缔约性上。法院判决在这一问题上存在差异,关键在于对服务类型进行区分。对于专有部分的服务,法院倾向于认定业主的消费者身份;而对于公共设施养护等集体服务,大多遵循《中华人民共和国民法典》合同编的规则。这种区分体现出物业服务在法律适用方面的复杂性。

泰和泰(济南)律师事务所律师吴克灿则深入剖析了业主的双重角色。在物业管理关系中,业主基于专有部分,是“个体消费者”,对应《消费者权益保护法》中“为生活消费接受服务”的个体权益;基于共有部分,业主又是“集体共有人”,受《中华人民共和国民法典》物权编与合同编调整,此时强调的是共有权行使的团体规则。这一分析为理解业主权益的法律适用提供了更全面的视角。例如,专有部分维修、家政服务等个性化需求,适用《消费者权益保护法》;而电梯维护、绿化养护等公共服务,由于涉及共有权管理,更适合运用《物业管理条例》中的自治协商原则。

电瓶车被盗引发的物业纠纷

暴露服务与赔偿界定问题

北京大成(济南)律师事务所律师李想提及的一个案例,清晰展现了业主与物业间的法律关系。

2016年,陈某委托卓创公司提供物业服务,在此期间,其电瓶车电池两次被盗。陈某认为卓创公司安保失职,以门卫巡视不力、监控故障、车棚无法正常使用为由,主张按《消费者权益保护法》获得实际损失三倍赔偿。法院认定,卓创公司虽未收取停车费,但对小区负有安全保卫义务,因其未尽责存在过错,应承担责任。不过,由于陈某无法证明卓创公司存在欺诈行为,且车辆电池被盗并非违约直接导致,法院酌定卓创公司赔偿陈某500元。

李想表示,由此案例可以看出,物业服务在一定程度上适用《消费者权益保护法》,业主若主张3倍赔偿,需证明物业存在欺诈行为。物业应做好安全保障工作,比如合理巡逻、完善监控等。业主若认为物业未尽责,需证明物业存在过错,以及过错与损失之间的因果关系,赔偿则以实际损失为基础,结合物业过错等因素综合判定。

相关法规应明确专有服务权益

推行 “菜单式” 合同规范物业权责

目前,对业主在物业服务中权益的界定,尤其是专有部分服务方面,还不够清晰。李文涵认为,应在相关规定中明确专有部分服务可参照《消费者权益保护法》,让业主在这部分服务中有更明确的权益依据。在司法实践中,由于法院在判定业主是否为消费者及法律适用上存在差异,李文涵提出,最高人民法院有必要发布司法解释,确立服务类型与消费者身份认定的审查标准,以此规范司法实践,保障业主和物业双方的合法权益。在合同方面,当前物业服务合同中基础服务与增值服务的边界模糊,容易引发业主和物业在服务内容与质量上的分歧。李文涵建议,推广服务清单制,清晰界定二者边界,明确业主权益,让业主清楚了解服务内容,物业明确自身服务责任,减少纠纷。

吴克灿表示,在现行法律框架下,业主“消费者”身份认定困难,根源在于《消费者权益保护法》的立法价值与物业管理服务特殊性的冲突。《消费者权益保护法》以“弱势保护”为核心,而物业服务兼具私权服务与公共管理双重属性,需要从权利基础与法律适用层面深入分析。

为解决这一争议,吴克灿认为需从立法、司法及合同层面进行完善。在立法上,可修订《物业管理条例》,增设“消费者权益保护专章”,明确个性化服务适用《消费者权益保护法》,限制格式条款中“排除消费者主要权利”的效力。司法上,可将“服务类型区分”纳入《民事案件案由规定》,要求法院立案时识别服务性质,避免法律适用混乱。合同上,推行“菜单式物业服务合同”,分项列明基础服务与增值服务,强制物业公司公示服务成本与利润比例,保障业主的知情权与选择权。

吴克灿强调,业主“消费者”身份认定不能一概而论,要依据服务性质与权利属性构建差异化法律适用规则。只有通过立法分类、司法分层与合同分项的协同改革,才能平衡个体权益保障与社区治理效率,为物业服务市场化与法治化提供制度支撑。

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